房屋租赁合同纠纷处理-出租人解除合同（一）

　　在我们代理的民商事纠纷中，处理较多的就是租赁合同纠纷。租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据出租的标的物不同，租赁合同分为土地租赁合同、房屋租赁合同、车辆租赁合同、设备租赁合同等。我们代理的又以房屋租赁合同为主且多为***，近年来房屋租赁合同纠纷较多，原因一是投资渠道有限且房产市场持续上涨，很多朋友多有购置物业，或开发出租、或购买后出租、或长租后再出租；二是经济环境不太好或承租人对市场判断失误，承租人无法支付租金或未能按时支付；三是拆迁引起租赁合同解除补偿。而处理房屋租赁合同纠纷类型zui多是解除租赁合同，收回物业，追收拖欠租金和违约金，仅仅追收拖欠租金和违约金的几乎没有，因为拖欠租金往往达到了解除合同的约定条件。

　　一、业主（出租人）有权解除合同的情形:

　　（一）达到法定解除条件:

　　承租人有以下行为之一的，出租人可以请求解除合同，返还租赁物，造成损失可请求赔偿损失：

　　（1）承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

　　（2）未经过出租人同意，承租人转租的；

　　（3）经过催告，在合理期间内仍拖欠租金的；　　

　　（4）不定期租赁，在合理期限之前通知承租人的。

　　（二）达到约定解除条件:

当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　二、业主（出租人）解除房屋租赁合同，收回物业通常采取以下两种方式：

　　一是非诉讼处理即协商处理，这种情况要承租人有面对现实和解决问题的勇气，即其“不走路”（不回避、不逃避），在业主即出租人能联系到承租人的前提下，双方协商处理解决，做好相关租金、保证金结清确认和租赁物业移交的手续，以免留下后患。

　　二是诉讼处理即通过向有管辖权的法院提起诉讼，诉求解除合同、收回物业以及判令承租人支付拖欠租金和违约金，法院判决生效后，凭生效判决申请强制执行，从而收回物业。

　　考虑到承租人可能存在不仅拖欠租金还可能还拖欠其他债务而躲避起来的情形，这时业主应及时采取诉讼行动收回租赁物业以减少损失，因为此时通常承租人债务缠身可能无财产可供执行，及早收回物业并另行出租才能实现租赁物业的价值。

　　说到这里，有的业主会说我不想这么麻烦，我要直接收回，这种方式我们称之“强行收回”，但这种方式风险很大，我们建议谨慎使用，因为该方式的适用前提是租赁合同存在特别约定。如遇到承租人无法联系之情形，业主应做出相关通知，并通知中立的第三方如物业管理公司人员在场见证等，否则不可轻易强行收回。

　　为使纠纷得到完整解决，我们的意见还是以诉讼方式收回物业为妥。

　　三、业主（出租人）诉讼解除房屋租赁合同收回物业应注意以下两点：

　　1、出租的物业是否有产权证，是否有建筑工程规划许可证等报建手续，特殊用途的是否取得行政许可，否则租赁合同可能按无效合同处理。

　　2、签订租赁合同的承租方与实际使用人不一时，或合同承租人以租赁物业作为营业场所登记为经营组织，须追加实际使用人或该经营组织为被告，诉求判令其腾空搬离租赁物业。

　　如何保障业主出租方的合法权益，减少纠纷，租赁合同的起草拟定十分重要，对此我们下期再谈。

　　感谢您的关注！

作者：黄世刚律师、关卓宇律师

律师简介

　　关卓宇律师，毕业于广东警官学院法律系，现为广东联顺律师事务所专职律师。

　　执业以来，关卓宇律师代理了大量的诉讼案件，对租赁合同纠纷、侵权责任纠纷、特许经营合同纠纷、融资租赁合同纠纷、劳动争议、继承纠纷、票据追索权纠纷等民商事诉讼案件颇有研究与经验，zui大程度维护了当事人的合法权益，其全心全意为当事人服务的工作态度及深厚的法学功底得到了当事人的一致好评。

关卓宇律师始终奉行诚信做人，踏实做事，严谨负责的理念，为客户提供you质的法律服务。

       关卓宇律师

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